寧波市國有土地上房屋征收評估技術規(guī)程
（征求意見稿）
第一章 總則
第一條【目的依據(jù) 】為規(guī)范國有土地上房屋征收評估行為，統(tǒng)一房屋征收評估程序和方法，保證房屋征收評估質量，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》、《寧波市國有土地房屋征收與補償辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《國有土地上房屋征收評估辦法》等法規(guī)和有關規(guī)定，結合本市實際，制定本規(guī)程。
第二條【適用范圍 】在本市行政區(qū)域內，因國有土地上房屋征收與補償進行評估以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本規(guī)程。
第三條【評估目的】 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。
用于產(chǎn)權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權調換房屋的價值”。
停產(chǎn)停業(yè)損失評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)損失的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失”。
搬遷和臨時安置費評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋搬遷和臨時安置費的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的搬遷和臨時安置費”。
第四條【價值時點】 被征收房屋價值的價值時點為房屋征收決定公告之日。
用于產(chǎn)權調換房屋價值、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷和臨時安置費的價值時點應當與被征收房屋價值的價值時點一致。
第五條【評估方法】房屋征收評估方法主要有比較法、成本法、收益法等。對交易實例較多、可比性較好的房屋評估應當優(yōu)先選用比較法；對市場交易實例少、可比性差的房屋評估可以采用成本法；對有明顯比較穩(wěn)定收益的房屋評估適用收益法。房地產(chǎn)評估機構（以下稱評估機構）應當客觀分析、合理選用相應的評估方法。選用其他評估方法的，其技術標準應當符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
第六條【價值因素】 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素，但不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
第七條【面積用途結構】評估對象的建筑面積和用途，以房屋權屬證書的記載為準或者以房屋征收部門提供的資料為準。
房屋權屬證書未記載房屋結構或記載的房屋結構與實際不符的，由評估機構實地勘查確定。
第八條【價值單位】房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
第九條【評估報告有效期】房屋征收評估報告的有效期為自出具評估報告之日起至房屋征收與補償結束時止。
第二章 住宅房屋評估
第十條【比較法技術路線】 評估住宅房屋的價值應當優(yōu)先采用比較法。采用比較法評估住宅房屋的價值應當遵循以下評估技術路線:
（一）設定住宅房屋的比準案例；
（二）搜集交易實例；
（三）選取可比實例；
（四）對可比實例進行交易情況修正、市場狀況和房地產(chǎn)狀況調整；
（五）計算比準案例的比準價格；
（六）計算住宅房屋的評估價格。
第十一條【比準案例設定】采用比較法評估住宅房屋的價值，應當根據(jù)評估對象的房屋基本狀況模擬設定一套（或多套）住宅房屋作為評估對象的比準案例。比準案例的設定應當遵循以下技術標準：
（一）設定被征收住宅房屋比準案例的技術標準為:磚混二等結構，南中朝向（朝向差價率為0），標準層次（層次差價率為0），使用年限一般設為20年，建筑面積（略），無室內裝修；
（二）設定用于產(chǎn)權調換房屋比準案例的技術標準為:根據(jù)用于產(chǎn)權調換房屋狀況按實設定。
設定的比準案例缺乏可比實例或評估對象某些類型與比準案例差異明顯時，可以根據(jù)實際狀況對比準案例的設定標準進行合理調整。評估對象使用年限基本相同的，比準案例的使用年限設定應當與評估對象使用年限接近。
第十二條【交易實例搜集】采用比較法評估住宅房屋的價值，交易實例應當從不動產(chǎn)登記機構的實際交易案例中選取。交易實例的選取不得少于三個，并應當包含交易目的、房屋基本狀況、成交價格、成交日期等信息。
第十三條【可比實例選取】采用比較法評估住宅房屋的價值，選取可比實例應當遵循以下技術標準:
（一）可比實例應當從交易實例中選取，不得少于三個；
（二）可比實例應當與比準案例在同一或相當供求范圍內,且結構、用途、規(guī)模、新舊程度、檔次、權利性質等相同或相似；
（三）可比實例足夠時，其房屋結構應當與比準案例一致；
（四）可比實例的成交日期與價值時點接近，一般為價值時點的前6個月內；在可比實例相對較少的情況下，最長不得超過價值時點前12個月；
（五）可比實例應為正常交易價格或可修正為正常交易價格。
第十四條【技術修正】 采用比較法評估住宅房屋的價值，可比實例各項修正因素應當遵循以下技術標準:
（一）交易情況修正：消除特殊交易情況造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。交易情況修正值（A）的基準值為100；
（二）市場狀況調整：消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異，將可比實例在其成交日期的價格調整為價值時點的價格。市場狀況調整值（B）可參照國家統(tǒng)計局或中國指數(shù)研究院公布的寧波市二手房住宅房屋價格指數(shù)變動率環(huán)比值，經(jīng)修正得出；在無價格指數(shù)變動率的情況下，可通過判斷房地產(chǎn)市場行情進行修正；
（三）房地產(chǎn)狀況調整。消除可比實例狀況與評估對象狀況不同造成的價格差異，將可比實例在自身狀況下的價格調整為評估對象狀況下的價格。房地產(chǎn)狀況調整包括區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整：
1.區(qū)位狀況調整。將可比實例在其自身區(qū)位狀況下的價格調整為比準案例區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況調整的內容主要應包括：環(huán)境景觀、規(guī)劃限制、交通便捷度、公共配套設施、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)管理情況等影響房地產(chǎn)價格的因素。區(qū)位狀況調整值（C）的技術標準詳見附表一；
2.實物狀況調整。將可比實例在其自身實物狀況下的價格調整為比準案例實物狀況下的價格。由于房屋征收評估的特殊性，僅對實物因素中的結構、層次、朝向、使用年限的差異進行調整，不考慮房屋裝修等其他因素。實物狀況調整值(D)的技術標準詳見附表二；
3.權益狀況調整。將可比實例在其自身權益狀況下的價格調整為評估對象權益狀況下的價格。權益狀況調整的內容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件（如容積率）等影響房地產(chǎn)價格的因素。海曙、江東、江北區(qū)對住宅房屋的權益狀況原則上不作考慮，其他縣（市）區(qū)視實際情況由評估機構合理評估確定。
進行交易情況修正、市場狀況調整、區(qū)位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整時，分別對可比實例成交價格的修正或調整幅度不宜超過20%，共同對可比實例成交價格的修正或調整幅度不宜超過30%；經(jīng)修正和調整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2。
第十五條【比準價格確定】 采用比較法評估住宅房屋的價值，確定比準價格應當遵循以下技術標準:
（一）不同可比實例的比準價格＝對應的可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)（100/A）×市場狀況調整系數(shù)（B/100）×房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)。房地產(chǎn)狀況調整系數(shù)=區(qū)位狀況調整系數(shù)（100/C）×實物狀況調整系數(shù)（100/D）×權益狀況調整系數(shù)；
（二）對不同可比實例對應的比準價格進行算術平均,得出比準案例的比準價格。情況特殊的，不同可比實例的比準價格可以進行加權平均計算,權數(shù)最小不低于15%，最大不超過45%，并在評估報告中說明。
第十六條【評估價格】采用比較法評估住宅房屋總價值的計算公式為：住宅房屋及裝修和附屬物等評估總價格=[比準案例的比準價格×結構修正系數(shù)×使用年限調整系數(shù)×（1±層次差價率）×（1±朝向差價率）]×建筑面積+裝修評估價格+附屬物評估價格+超標準容積率土地的價格。
前款各項參數(shù)應當遵循以下技術標準：
（一）結構修正系數(shù)：住宅房屋與比準案例房屋結構不同的應作修正，具體標準詳見附表三；
（二）使用年限調整系數(shù)：住宅房屋與比準案例房屋使用年限不同的應作修正。使用年限調整系數(shù)=1-（住宅房屋使用年限-比準案例房屋使用年限）×年折舊率。住宅房屋使用年限=價值時點的年份-住宅房屋的竣工年份。被征收住宅房屋使用年限超過25年的按25年計算，年折舊率按0.5%確定；
（三）層次差價率：住宅房屋與比準案例房屋層次不同的應作修正，具體標準詳見附表四（一）、附表四（二）、附表四（三）；
（四）朝向差價率：住宅房屋與比準案例房屋朝向不同的應作修正，具體標準詳見附表五。
第十七條【裝修附屬物評估】裝修評估主要包括室內地面、墻面、頂棚等不可移動部分的裝修價值評估,具體評估標準詳見附表六。
附屬物評估主要包括自行車房、圍墻等附屬物的價值評估，主要附屬物評估標準詳見附表七，其他附屬物按重置價結合成新評估。
第十八條【超容積率土地】超標準容積率土地面積是指被征收房屋土地權屬證書記載的土地面積超過按標準容積率計算的土地面積。超標準容積率土地的價格評估公式為：超標準容積率土地的價格=（被征收房屋土地權屬證書記載的土地面積-按標準容積率計算的土地面積）×樓面基準地價×容積率×期日修正系數(shù)×綜合費用修正系數(shù)。
前款各項參數(shù)應當遵循以下技術標準：
（一）按標準容積率計算的土地面積小于被征收房屋占地（或水平投影）面積的，按被征收房屋占地（或水平投影）面積計算； 海曙、江東、江北區(qū)住宅用地標準容積率為1.5，其他各縣（市）區(qū)對容積率有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的可以視實際情況參照執(zhí)行；
（二）海曙、江東、江北區(qū)樓面基準地價見附表十一，其他各縣（市）區(qū)樓面基準地價按當?shù)卣嫉耐恋鼗鶞实貎r結合規(guī)定容積率確定；
（三）容積率為1.0；
（四）期日修正系數(shù)的測定原則上采用假設開發(fā)法：先計算開發(fā)價值，根據(jù)開發(fā)價值測出合理的樓面地價，將樓面地價與樓面基準地價比較得出期日修正系數(shù)。其中，開發(fā)價值=被征收房屋單價（比準價格×層次差價率）×標準容積率×被征收房屋土地權屬證書記載的土地面積；測出的樓面地價為待開發(fā)土地的樓面地價，樓面地價占被征收房屋單價的30%-40%為合理值，樓面地價小于被征收房屋單價30%的，按30%計算；樓面地價大于被征收房屋單價40%的，按40%計算；
（五）綜合費用修正系數(shù)：考慮成本中管理費、利息、利潤、銷售費用、稅金（營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加等）以及其他不可預見費等因素，確定海曙、江東、江北區(qū)綜合費用修正系數(shù)為1.6，其他各縣（市）區(qū)的綜合費用修正系數(shù)根據(jù)當?shù)貙嶋H情況按實測算確定。
住宅房屋的土地性質為國有非出讓土地的，應當扣除土地出讓金。土地出讓金按國土部門最新規(guī)定的標準或者按土地評估價格的20%扣除。
第三章 非住宅房屋評估
第十九條【用途分類】 非住宅房屋評估按用途分為商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)和倉儲用房三類。
第二十條【比較法技術路線】 評估商業(yè)、辦公用房的價值應當優(yōu)先采用比較法。采用比較法應當遵循以下技術路線:
（一）設定非住宅房屋的比準案例；
（二）搜集交易實例；
（三）選取可比實例；
（四）對可比實例進行修正和調整，計算出比準案例的比準價格；
（五）計算非住宅房屋的評估價格。
第二十一條【比準案例設定】 采用比較法評估設定比準案例的，應當根據(jù)評估對象的區(qū)位、檔次、規(guī)模、不同類型等狀況模擬設定一套（或多套）位置明確的標準房屋作為評估對象的比準案例。比準案例的設定應當遵循以下技術標準：
（一）商業(yè)用房：鋼混二等結構，層次為地面第一層,層高4.5米，使用年限一般設為20年，土地性質為商業(yè)國有出讓，室內無裝修，設定合理的門面進深參數(shù)，根據(jù)附表九按實確定綜合修正系數(shù)；
（二）辦公用房：鋼混二等結構，層高3.3米，層次五層以下，使用年限一般設為20年，土地性質為辦公國有出讓，根據(jù)附表十按實確定綜合修正系數(shù)，室內無裝修，建筑面積（略）。
設定的比準案例缺乏可比交易案例或被征收房屋某些類型與比準案例可比性較差時，評估機構可以根據(jù)實際狀況對比準案例的設定標準進行合理調整。評估對象使用年限基本相同的，比準案例的使用年限設定應當與評估對象使用年限接近。
第二十二條【交易實例搜集】采用比較法評估搜集交易實例的，交易實例應當從不動產(chǎn)登記機構的實際交易案例中選取。交易實例的選取不得少于三個，并應當包含交易目的、房屋基本狀況、成交價格、成交日期等信息。
第二十三條【可比實例選取】 采用比較法評估選取可比實例的，應當遵循以下技術標準:
（一）可比實例應當從交易實例中選取，不得少于三個；
（二）可比實例為評估對象的類似房地產(chǎn)；
（三）可比實例足夠時，其房屋結構應當與比準案例一致；
（四）可比實例的成交日期與價值時點接近，一般為價值時點前12個月內；
（五）可比實例應為正常交易價格或可修正為正常交易價格。
第二十四條【技術修正與比準價格】 采用比較法對可比實例進行修正和調整的，應當根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對可比實例進行交易情況修正、市場狀況調整、房地產(chǎn)狀況（房屋一般裝修可忽略不計）調整。
對前款修正和調整后的不同可比實例比準價格進行算術平均得出比準案例的比準價格。情況特殊的，不同可比實例的比準價格可以進行加權平均計算,權數(shù)最小不低于15%，最大不超過45%，并在評估報告中說明。
第二十五條【評估價格】采用比較法計算非住宅房屋的評估價格計算公式為：非住宅房屋評估價格=[比準案例的比準價格×結構修正系數(shù)×（1±層高修正系數(shù)）×（1±層次差價率）×使用年限修正系數(shù)×綜合因素修正系數(shù)]×建筑面積＋裝修評估價格＋附屬物評估價格+超標準容積率土地的價格。
前款各項參數(shù)應當遵循以下技術標準：
（一）結構修正系數(shù):鋼混一等為1.02，鋼混二等為1.0，鋼混三等和磚混一等為0.98，磚混二等為0.96，磚混三等為0.94，磚木結構為0.92，木結構為0.9，鋼結構等級系數(shù)參照重置價格最接近的對應結構等級確定；
（二）層高修正系數(shù)：商業(yè)、工業(yè)用房標準層高為4.5米，實際層高相比標準層高每增減0.1米，層高調節(jié)系數(shù)相應增減0.5%，其中，實際層高高于8米或低于3.3米部分，按每增減0.2米，層高調節(jié)系數(shù)相應增減0.5%。辦公用房標準層高為3.3米，實際層高相比標準層高每增減0.1米，層高調節(jié)系數(shù)相應增減0.5%；
（三）層次差價率：商業(yè)用房的可比實例選取一般選擇層次相同的類似房地產(chǎn)，當缺乏足夠層次相同的可比實例時，可根據(jù)區(qū)域商業(yè)繁華度(不同的區(qū)位比準價格)進行層次差價修正，層次差價率詳見附表八。辦公用房的層次差價在綜合因素中予以修正；
（四）使用年限調整系數(shù)：非住宅房屋與比準案例的使用年限不同的應作修正，使用年限調整系數(shù)=1-（非住宅房屋使用年限-比準案例房屋使用年限）×年折舊率。非住宅房屋使用年限=價值時點的年份-非住宅房屋的竣工年份。被征收非住宅房屋使用年限超過25年的按25年計算，年折舊率按0.5%確定；
（五）綜合因素修正系數(shù)：綜合因素是評估對象除房屋結構、層高、使用年限等因素以外影響房地產(chǎn)價格的其他因素，主要適用調整同一區(qū)域不同評估對象事實存在的價格差異。商業(yè)用房的綜合因素主要包括區(qū)位、寬深比、建筑面積、容積率、區(qū)內繁華程度及其它不可預見等因素。辦公用房的綜合因素主要包括區(qū)域環(huán)境（環(huán)境、污染等）、朝向、層次、建筑面積、容積率及其它不可預見等因素。綜合修正系數(shù)具體標準詳見附表九、十。
裝修和附屬物評估參照本規(guī)程第十七條規(guī)定執(zhí)行。
超標準容積率土地價格評估參照本規(guī)程第十八條第一款規(guī)定執(zhí)行。非住宅房屋的土地性質為國有非出讓土地的，應當扣除土地出讓金。土地出讓金按國土部門最新規(guī)定的標準或者按下列準扣除：
（一）商業(yè)及辦公用地按土地評估價格的25%；
（二）工業(yè)用地按土地評估價格的40%。
第二十六條【成本法技術路線】評估市場交易實例少、可比性差的工業(yè)和倉儲用房適用成本法。采用成本法評估非住宅房屋的價值，應當遵循以下技術路線：
（一）采用基準地價修正法評估非住宅房屋的土地價格;
（二）采用成本法評估非住宅房屋的建筑物價格；
（三）計算非住宅房屋的評估價格。
第二十七條【土地價格評估】采用基準地價修正法評估非住宅房屋的土地價格公式為：土地價格=土地基準地價×期日修正系數(shù)×土地使用年限修正系數(shù)×比較因素修正系數(shù)×綜合費用修正系數(shù)×土地使用面積。
前款各項參數(shù)應當遵循以下技術標準：
（一）土地基準地價：以當?shù)卣嫉耐恋鼗鶞实貎r為準，海曙、江東、江北區(qū)的土地基準地價詳見附表十一；
（二）期日修正系數(shù):用途為住宅、商業(yè)、辦公的，期日修正系數(shù)按照本規(guī)程第十八條第三項規(guī)定測算確定。用途為工業(yè)的，期日修正系數(shù)求取步驟為：選可比實例（土地出讓成交信息）相對集中的地段級別設比準案例，用比較法評估比準價值，再運用區(qū)位狀況調整和各地段等級基準地價之間的比值，計算出各地段等級地價，求取期日修正系數(shù)；
（三）土地使用年限修正系數(shù):按照土地使用年限每年扣減0.5%確定，土地使用年限=價值時點的年份-非住宅房屋土地出讓時的年份；
（四）比較因素修正系數(shù)：根據(jù)土地規(guī)劃用途的不同，對影響土地價格的各種因素進行分析，綜合確定用地狀況,得出比較因素修正系數(shù)，具體修正標準詳見附表十二；
（五）綜合費用修正系數(shù)：考慮成本中管理費、利息、利潤、銷售費用、稅金（營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加等）以及其他不可預見費等因素，確定海曙、江東、江北區(qū)綜合費用修正系數(shù)為1.6，其他各縣（市）區(qū)的綜合費用修正系數(shù)根據(jù)當?shù)貙嶋H情況按實測算確定。
第二十八條【建筑物價格評估】采用成本法評估非住宅房屋的建筑物價格公式為：建筑物價格=[（房屋重置價格－小配套費）×層高修正系數(shù)×成新率＋小配套費]×綜合費用修正系數(shù)×建筑面積。
前款各項參數(shù)應當遵循以下技術標準：
（一）房屋重置價格詳見附表十三；
（二）小配套費按150元/平方米確定；
（三）層高修正系數(shù)：商業(yè)、工業(yè)用房標準層高為4.5米，實際層高相比標準層高每增減0.1米，層高調節(jié)系數(shù)相應增減1%，其中，實際層高高于8米或低于3.3米部分，按每增減0.2米，層高調節(jié)系數(shù)相應增減1%。辦公用房標準層高為3.3米，實際層高相比標準層高每增減0.1米，層高調節(jié)系數(shù)相應增減1%；
（四）成新率：按房屋實際使用年限結合實際損耗程度，采用年限折舊法和實際觀察法綜合確定,單一使用直線折舊的年折舊按2%計算。成新率低于50%的按50%計算；
（五）綜合費用修正系數(shù)：考慮成本中管理費、利息、利潤、銷售費用、稅金（營業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加等）以及其他不可預見費等因素，海曙、江東、江北區(qū)綜合費用修正系數(shù)確定為1.5，其他各縣（市）區(qū)的綜合費用修正系數(shù)根據(jù)當?shù)貙嶋H情況按實測算確定。
第二十九條【成本法評估價格】 采用成本法計算非住宅房屋的評估價格計算公式為：非住宅房屋的評估價格=土地價格＋建筑物價格＋裝修價格＋附屬物價格。
前款土地價格評估按本規(guī)程第二十七條規(guī)定執(zhí)行；建筑物價格評估按本規(guī)程第二十八條規(guī)定執(zhí)行；裝修和附屬物價格評估按規(guī)程第十七條規(guī)定執(zhí)行。
第三十條【收益法技術路線】 采用收益法評估非住宅房屋的價值，應當遵循以下技術路線：
（一）選擇具體評估方法，估計收益期限；
（二）求取非住宅房屋的市場客觀凈收益；
（三）求取資本化率；
（四）計算非住宅房屋的評估價格。
第三十一條【確定方法期限】采用收益法評估非住宅房屋的價值，應當優(yōu)先選用報酬資本化法。選用報酬資本化法的，應當根據(jù)估價對象土地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命合理估計收益期限。
第三十二條【求取凈收益】求取非住宅房屋的市場客觀凈收益，應當遵循以下技術標準：
（一）一般采用比較法在市場上收集同類房地產(chǎn)的租賃價格與評估對象的實際情況進行比較因素修正，主要從位置、面積、樓層、租賃期限、付款方式、空置率等因素進行修正，通過修正后得出非住宅房屋的年客觀潛在總收益；
（二）以同類房地產(chǎn)的費用、相關部門發(fā)布的費用調查資料等作為依據(jù)，估算出非住宅房屋的年客觀總費用；
（三）計算年客觀凈收益，年客觀凈收益=年客觀總收益-年客觀總費用。
第三十三條【資本化率】資本化率原則上采用安全利率加風險調整值法。有充分市場案例的，可通過市場提取法，分析類似交易實例的價格與凈收益，求出資本化率。原則上資本化率確定為5.0%。
第三十四條【收益法評估價格】采用收益法評估非住宅房屋的價值，按評估對象收益類型的不同分別適用下列計算公式：
（一）收益期限有限年、凈收益每年不變的計算公式為：V= a/r×[1－1/(1+r) n] ＋裝修價格＋附屬物價格
（二）收益期限有限年、凈收益每年一定比例遞增的計算公式為：V= a/(r-g)×[1－ QUOTE
（三）收益期限有限年、凈收益每年一定比例遞減的計算公式為：V=a/(r+g)×[1－ QUOTE 
]＋裝修價格＋附屬物價格
前款公式中V為非住宅房屋評估價格，a為房地產(chǎn)凈收益，r為房地產(chǎn)資本化率，g為凈收益逐年遞增（遞減）比率，n為房地產(chǎn)自價值時點起至未來可收益年限。
第三十五條【土地出讓金】非住宅房屋的土地性質為國有非出讓土地的，應當扣除土地出讓金。土地出讓金按國土部門最新規(guī)定的標準或者按下列標準扣除：
（一）商業(yè)及辦公用地按土地評估價格的25%；
（二）工業(yè)用地按土地評估價格的40%。
前款的土地價格未選用成本法評估的，土地價格評估按本規(guī)程第二十七條執(zhí)行，其中，期日修正系數(shù)參照本規(guī)程第十八條第三項規(guī)定執(zhí)行。
第三十六條【土地分攤】 對同一宗土地上不同用途房屋的土地面積原則上按照實際容積率分攤；實際容積率小于該房屋用途的標準容積率的，按該房屋用途的標準容積率分攤；分攤的土地面積小于該建筑物的占地面積的，該占地面積為其分攤的土地面積，剩余的土地面積攤入原土地用途的土地面積。
第三十七條【標準容積率】海曙、江東、江北區(qū)非住宅土地標準容積率：商業(yè)2.5，辦公2.2，工業(yè)和倉儲1.1。其他各縣（市）區(qū)對非住宅土地標準容積率有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的可以視實際情況參照執(zhí)行。
第四章 停產(chǎn)停業(yè)損失評估
第三十八條 【資料收集】評估非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失的，評估機構應當向房屋征收部門取得以下資料：
（一）被征收非住宅房屋權屬證明及房屋租賃協(xié)議；
（二）合法、有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證，且營業(yè)執(zhí)照上載明的經(jīng)營地址與被征收非住宅房屋地址一致；
（三）房屋征收前三年經(jīng)審計的財務報表（資產(chǎn)負債表、損益表等）、納稅申報表和納稅單；
（四）房屋征收前三年的職工人數(shù)有關憑證（工資單和社會保險繳納單）；
（五）停產(chǎn)停業(yè)期限證明材料；
（六）評估機構認為需要的其他資料。
評估對象實際生產(chǎn)經(jīng)營期不足三年的，按實際生產(chǎn)經(jīng)營期收集資料。
第三十九條【停產(chǎn)停業(yè)損失評估】 非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失評估根據(jù)房屋的用途、使用情況的不同，綜合考慮利潤、租金、職工生活補助、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素評估確定，具體的計算公式為：
（一）自用的商業(yè)、工業(yè)（倉儲）用房：停產(chǎn)停業(yè)損失評估價格=（月凈利潤+職工人均月生活補助標準×職工人數(shù)）×停產(chǎn)停業(yè)期限；
（二）出租的商業(yè)、工業(yè)（倉儲）用房：停產(chǎn)停業(yè)損失評估價格=（月租金+月凈利潤+職工人均月生活補助標準×職工人數(shù)）×停產(chǎn)停業(yè)期限；
（三）辦公用房：停產(chǎn)停業(yè)損失評估價格=（月租金+職工人均月生活補助標準×職工人數(shù)）×停產(chǎn)停業(yè)期限。
未在規(guī)定期限內提供反映月凈利潤和職工人數(shù)等有效憑證的，停產(chǎn)停業(yè)損失評估不計月凈利潤和職工月生活補助。
第四十條【技術參數(shù)】本規(guī)程第四十條停產(chǎn)停業(yè)損失評估價格計算公式的各項參數(shù)應當遵循以下技術標準：
（一）月凈利潤是指生產(chǎn)經(jīng)營者利用被征收房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的每月平均稅后凈利潤，不包括各類投資、貿易等非利用被征收房屋生產(chǎn)經(jīng)營所直接產(chǎn)生的利潤。月凈利潤按征收決定公告之月的前三年各類財務報表、納稅憑證評估確定。無法根據(jù)財務報表確定月凈利潤的，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營者在征收決定公告之月前三年實際繳納的所得稅推算確定。實際經(jīng)營期不足三年的，按實際經(jīng)營期評估；
（二）職工人均月生活補助標準是指生產(chǎn)經(jīng)營者在停產(chǎn)停業(yè)期間，每月支付給職工的基本生活保障補助，職工人均月生活補助標準按征收決定公告之日的上年度被征收非住宅房屋所在縣（市）區(qū)最低工資標準計算；
（三）職工人數(shù)以生產(chǎn)經(jīng)營者在征收決定公告之月前36個月繳納社會保險的月平均人數(shù)計算，繳納期不足36個月的按實際繳納的月平均人數(shù)計算；
（四）月租金是指停產(chǎn)停業(yè)期間的月租金損失，按被征收非住宅房屋評估價值的下列比例確定：商業(yè)用房3‰，辦公用房2.8‰，工業(yè)、倉儲用房2.2‰；
（五）停產(chǎn)停業(yè)期限根據(jù)非住宅房屋用途、建筑面積等因素評估確定，具體標準詳見附表十四。
第五章 其他評估
第四十一條【搬遷費評估】被征收人自用的工業(yè)用房搬遷費評估，是指被征收人自用的工業(yè)用房機器設備的拆卸、搬運、安裝調試費和搬遷后無法恢復使用的生產(chǎn)設備重置費等費用的評估，分為可恢復使用的機器設備搬遷費評估和無法恢復使用的生產(chǎn)設備搬遷費評估二類。
前款可恢復使用的機器設備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運輸、安裝調試后可恢復并繼續(xù)使用的機器設備；無法恢復使用的生產(chǎn)設備是指拆卸、搬運易造成損壞、無法恢復使用，或者拆卸、搬運和安裝調試費用大于生產(chǎn)設備殘余價值的生產(chǎn)設備。
第四十二條【可恢復使用機器設備搬遷費評估】可恢復使用機器設備搬遷費評估價格是指機器設備經(jīng)清理拆卸、包裝運輸、安裝調試，使之恢復到正常工作狀態(tài)和運行性能所需的客觀合理的直接費用，計算公式為：可恢復使用的機器設備搬遷費評估價格 = 拆卸費+搬運費+安裝調試費。
前款各項參數(shù)應當遵循以下技術標準：
拆卸費是指機器設備從設備基礎上拆卸產(chǎn)生的需用，或者因體積、重量過大，需要先行拆卸分解方可搬遷產(chǎn)生的拆卸分解費用。拆卸中設備基礎的損耗費用，拆卸后無法重新利用的構配件、輔助材料等的損耗費用，應當按殘值計算后，列入拆卸費用；
搬運費是指機器設備搬運所發(fā)生的費用，包括搬運包裝費、搬運裝卸費和運輸費。其中，運輸費根據(jù)搬運數(shù)量和搬運距離等因素評估。搬運距離的確定不超過本市行政區(qū)域范圍；
安裝調試費是指部分機器設備搬遷后需安裝和調試方可正常使用所產(chǎn)生的安裝和調試費用，包括安裝調試費的人工費、需要檢驗和標定的特殊設備的檢驗檢測費。
第四十三條【無法恢復使用機器設備搬遷費評估】無法恢復使用的生產(chǎn)設備搬遷費評估計算公式為：無法恢復使用的生產(chǎn)設備搬遷費評估價格 = 生產(chǎn)設備重置價×成新率 –凈殘值 。
無法恢復使用的生產(chǎn)設備搬遷費難以采用重置價結合成新評估的，可以采用功能比較法和價格指數(shù)法等其他方法評估。
第四十四條【臨時安置費評估】評估被征收人自用的工業(yè)用房臨時安置費計算公式為：臨時安置費評估價格=月租金×臨時安置期限。月租金的計算按照本規(guī)程第四十條第四項規(guī)定執(zhí)行，臨時安置期限按照6個月計算。
第四十五條【重大設施搬遷損失評估】評估無法恢復的重大設施搬遷損失計算公式為：重大設施搬遷損失評估價格 = 重大設施重置價×成新率-凈殘值。
無法恢復的重大設施搬遷損失難以采用重置價結合成新評估的，可以采用功能比較法和價格指數(shù)法等其他方法評估。
第四十六條 【地價調整】房屋用途和土地用途不同的，按房屋用途評估，但應當結算不同用途的土地差價。土地差價結算的公式為：土地差價=（按房屋用途計算的樓面基準地價×期日修正系數(shù)－按土地用途計算的樓面基準地價×期日修正系數(shù)）×房屋建筑面積。
前款各項參數(shù)應當遵循以下技術標準：
（一）按土地用途計算的樓面基準地價應當換算至與房屋用途標準容積率一致的樓面基準地價。海曙、江東、江北區(qū)樓面基準地價見附表十一，其他各縣（市）區(qū)樓面基準地價按當?shù)卣嫉耐恋鼗鶞实貎r結合規(guī)定容積率確定。
（二）期日修正系數(shù)的求取參照本規(guī)程第二十七條。
第六章 附則
第四十七條【評估指導】評估機構對評估方法適用性、評估技術路線、技術標準、參數(shù)等有疑問的，可以提請寧波市房屋征收房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會）給予指導。評估機構評估確定的比準價格應當報評估專家委員會備案。
第四十八條【解釋權】本規(guī)程由評估專家委員會負責解釋,有關的技術標準、技術參數(shù)由評估專家委員會根據(jù)實際情況適時進行調整 。
第四十九條【施行時間】本規(guī)程自2015年 月 日起施行。本規(guī)程施行前已作出征收決定的項目，按原規(guī)定執(zhí)行。